Villa a Nemi in Vendita all'Asta - Via Nemorense

Data Vendita 28/05/2021 ore 15:30; prezzo base € 887.853,00; offerta minima € 665.889,00, rilancio minimo € 59.200,00; deposito cauzionale 10% del prezzo offerto.

La prestigiosa villa in asta è situata a Nemi, il “paese delle fragole e dei fiori”, entro il perimetro costituito dal Parco Regionale dei Castelli Romani. 

Il Comune di Nemi è, infatti, il secondo più piccolo dell’area dei Castelli, noto per la coltivazione delle fragole e per la relativa sagra, che si svolge ogni anno nel clima mite della prima domenica di giugno. 

Il centro storico sorge in posizione panoramica sul suggestivo lago di Nemi, celebre per essere stato il luogo del ritrovamento di due navi romane dell’età di Caligola, conservate nel Museo delle Navi Romane fino alla loro distruzione, avvenuta nel 1944. 

Il lago di Nemi è un vero e proprio “specchio d’acqua”, incassato nel cratere d’un antico vulcano, le cui pendici sono folte di boschi. 

Grazie alla sua storia, alle tradizioni, all’incantevole lago, all’affascinante borgo, alla splendida “Terrazza degli Innamorati”, nonché all’ottima qualità del soggiorno e all’accoglienza riservata ai turisti, Nemi è stata fregiata della “bandiera arancione” dal Touring Club Italiano. 

Il Comune di Nemi è l’ideale per chi ama godere della natura e dei sapori della tradizione, senza tuttavia allontanarsi eccessivamente dal centro cittadino.

Roma dista, infatti, appena 30 km dal Comune di Nemi ed è, dunque, agevolmente raggiungibile in 40 min di auto. 

Villa Vista sul lago di Nemi da via Nemorense

La Villa è ubicata alla Via Nemorense, all’interno di un contesto paesaggistico di forte impatto ambientale oltreché panoramico, vista la posizione predominante verso il lago di Nemi. 

Trattasi di fabbricato pluripiano, sviluppantesi su cinque livelli (piano seminterrato, terra, primo, secondo e terzo) composto come di seguito indicato: 

al piano seminterrato si trovano una spaziosa cantina e locale caldaia, per una superficie complessiva di 69 mq; 

piano terra (mq 416), primo piano (mq 416), secondo piano (mq.261) e terzo piano (mq. 47, oltre un piccolo terrazzo pavimentato), sono destinati catastalmente ad abitazione e, dunque, formati da camere da letto, servizi igienici, salone e cucina abitabile. 

Il tutto con annessa Cappella di 52 mq. Trattasi di edificio con struttura di elevazione in muratura e copertura a falde inclinate con struttura in legno. L’immobile è composto da un ambiente principale ed un vano adiacente, comunicanti tramite una porta. 

Ad oggi, l’ambiente appare privo di una specifica funzionalità e piuttosto in disuso, ma comunque in mediocre stato di conservazione e manutenzione. 

Completa la proprietà un’area scoperta di notevole estensione, attualmente destinata a prato e bosco con alberi di alto fusto, ma in discreto stato di conservazione e manutenzione, che ad oggi risulta parzialmente recintata. 

All’immobile si accede mediante la pubblica via, attraverso un largo viale condiviso con terzi, anch’esso in discreto stato di conservazione e manutenzione. 

Il lotto (unico) di vendita include, oltre alla piena proprietà dell’unità abitativa in oggetto, all’area scoperta e alla piccola cappella, anche un terreno destinato ad attività agroforestali che è risultato, al momento dell’accesso, fuso con altre porzioni di terreno e privo di recensione. 

I beni non sono comodamente divisibili in natura, sicché il perito ha ritenuto di procedere ad un unico lotto di vendita. 

Occorre, peraltro, considerare che la documentazione richiesta dall’art 567, comma 2 c.p.c., appare completa.

Al momento del sopralluogo da parte del perito, la Villa risultava, inoltre, occupata da terzi con contratto di locazione opponibile: su tale circostanza verrà reso opportuno parere in sede di consulenza legale dall'Avvocato Buccilli onde prospettare la soluzione più adeguata al caso. 

Regolarità Urbanistica della Villa in vendita

La notevole superficie convenzionale complessiva della Villa è di 1.797,40 mq: la consistenza del fabbricato così come descritta, scaturisce dai rilievi effettuati dal perito, in quanto per l’immobile in esame non vi è in atti del Comune alcun titolo edilizio legittimante la regolarità urbanistica.

Tale circostanza dipende dal fatto che l’immobile è stato costruito in epoca piuttosto risalente e, comunque, in data anteriore al 1settembre 1967, come dichiarato nell’atto di compravendita. È presente, invece, agli atti del Comune una S.C.I.A. del 2011 per diversa distribuzione degli spazi interni, nella quale vengono riportate le destinazioni di tutti i piani, conformi a quelle riportate sulle planimetrie catastali. 

La cappella, come si anticipava, si estende per 52 mq, sempre secondo i rilievi effettuati dal perito in sede di sopralluogo. 

Il terreno, infine, consta di superficie convenzionale complessiva di 1.450,00 mq, come risulta dal Catasto per la particella in esame, attualmente descritta al frutteto di classe 3. 

Per quanto concerne i dati catastali, basti in tale sede informare che la villa è censita con categoria A/8, classe U, superficie catastale 1212 mq, rendita Euro 11387,87. 

Stato di Conservazione, Rsitrutturazione lasciata in sospeso

Per quel che riguarda, invece, lo stato di conservazione, il bene è risultato esternamente infestato da vegetazione spontanea; internamente, è privo di particolari rifiniture e presenta varie demolizioni alle tramezzature ed alla scala di collegamento, per via di una ristrutturazione intrapresa e mai portata a termine. 

Tutto sommato, dunque, l’unità immobiliare necessita di massicce opere di ristrutturazione, che consentano di godere pienamente della suggestiva Villa con annessa area esterna.  

Normativa urbanistica e vincoli: Il bene in oggetto ricade in zona L, ed è sottoposta al vincolo paesaggistico ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 e s.s.mm.i.i. 

Sono, inoltre, presenti il vincolo dell’Ente Parco Castelli Romani, pertanto le attività edilizie sono subordinate al parere positivo del predetto Ente, il vincolo relativo alla normativa sulle autorizzazioni nelle zone sismiche, nonché il vincolo idrogeologico. 

Come si anticipava, il perito non ha riscontrato difformità edilizie: tra gli atti del Comune di Nemi è presente solo la S.C.I.A. del 2011, per le piccole modifiche riguardanti la demolizione di un tramezzo divisorio tra due camere al piano primo. 

Si fa, comunque, presente che tale segnalazione è ormai priva di efficacia, sicché l’eventuale acquirente, qualora volesse procedere alla ristrutturazione della villa, nel rispetto di tutti i vincoli esistenti, dovrà presentare una nuova richiesta al Comune di Nemi ed ottenere le relative autorizzazioni. 

Prezzo di Vendita della Villa

Valore e stima: Per la determinazione del valore di stima dell’immobile, di vecchia edificazione, il perito ha conciliato la propria esperienza professionale con le indicazioni di diversi testi di estimo. 

I criteri di stima adattati sono quello della ricerca del più probabile prezzo di mercato del bene in base a tutte le sue caratteristiche estrinseche ed intrinseche, della località, dell’appetibilità commerciale e dello stato di conservazione e manutenzione del bene. Il valore attuale dell’immobile si è determinato mediante capitalizzazione del reddito annuo del canone di locazione presunto.

Il valore scaturito è stato, inoltre, rapportato al valore di mercato di beni ricadenti nella stessa zona desunti dall’OMI pubblicato dall’Agenzia delle Entrate. 

Tutto considerato, è apparso equo al perito fissare, quale più probabile valore di mercato del bene in esame, il valore di Euro 3.415.060,00 (tremilioniquattrocentoquindicimilaesessanta,00). 

Planimetria e altre foto su richiesta dell'interessato.