Appartamento in Asta via Paraggi - Fregene  

L’appartamento in vendita giudiziaria è ubicato a Fregene, centro balneare situato sulla costa tirrenica, fra i più rinomati del litorale laziale.

Fin dagli anni ’50, Fregene si è infatti affermata come località turistico balneare di livello medio – alto ed ha raggiungo una fama crescente grazie alla frequentazione da parte di personaggi noti nel mondo dello spettacolo e della cultura.

Attualmente, Fregene si caratterizza soprattutto per la presenza di raffinati stabilimenti, dove godersi uno splendido tramonto sul mare, nonché per le numerose attrattive legate allo sport ed al tempo libero: spiagge, stabilimenti, piste ciclabili, locali, campi sportivi e luoghi di interesse rendono Fregene un luogo ideale per famiglie e non solo.

Il Villaggio dei Pescatori, con i suoi ristorantini e stabilimenti, è tuttora meta prediletta di un intenso flusso di visitatori, continuando ad emanare uno speciale fascino per essere stato in passato luogo preferito da molti artisti, letterati e registi di fama.

Fregene esercita, inoltre, un’attrattiva particolare per le sue due anime: più orientata al divertimento e frequentata, d’estate; più tranquilla e riservata nelle altre stagioni, nelle quali si registrano comunque presenze significative, legate in particolare alla ristorazione che, con i suoi numerosi punti di eccellenza, è meta apprezzata tutto l’anno dalle famiglie romane.

Il centro balneare di Fregene dista appena 30 km dalla città di Roma, per cui la sua posizione è ideale per raggiungere agevolmente il centro città senza soffrirne eccessivamente il caos. 

La Via Paraggi, ove è ubicato l’immobile, dista appena un paio di km dal mare: si impiegano circa 15 minuti a piedi per raggiungere la spiaggia dall’appartamento.

La zona circostante l’immobile è, inoltre, ricca di servizi, fra cui ristoranti, locali, supermercati e bar.

L’immobile, così come identificato al Catasto, confina su due lati con unità immobiliari della stessa particella e con la Via Pareggi dall’altro lato.

La proprietà si sviluppa su tre livelli, terra, primo e secondo, così composti:

al piano terra: soggiorno/camera da pranzo, cucina, servizi igienici, locale chiostrina, portico ed ampio giardino, comprensivo di area destinata a parcheggio;

al primo piano: due camere da letto, due bagni, disimpegno e balcone;

al secondo piano: locale multiuso, sinora utilizzato come lavatoio, locale soffitta, locale tecnico e balcone, il tutto collegato da scala interna.

La superficie complessiva netta dell’immobile è di 63,80 mq. La superficie non residenziale ammonta a 85,59 mq.

Occorre avvertire che l’unità immobiliare in commento non si presenta in buono stato di conservazione; il perito ha, infatti, riscontrato in vari punti il distacco di intonaci provocato da infiltrazioni provenienti dall’esterno. Inoltre, in prossimità del pino che è praticamente aderente alla parete del fabbricato, l’apparato radicale ha provocato lesioni sul piano antistante la porta di ingresso del soggiorno.

L’immobile necessita, quindi, di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quali: sostituzione della pavimentazione su cui insiste il pino, con realizzazione di barriera sull’apparato radicale, valutando la possibilità di eliminare lo stesso per salvaguardare la solidità dell’edificio, riparazione degli impianti dei servizi, rivestimenti e tinteggiature delle pareti, previa valutazione delle infiltrazioni che causano la presenza di umidità.

Risulta, invece, a norma l’impianto elettrico, nonché l’impianto di riscaldamento autonomo.  

Al momento del sopralluogo da parte del perito, l’immobile risultava occupato: su tale circostanza verrà fornito opportuno parere in sede di consulenza legale.

Dettagli relativi all’immobile a Fregene

Per quanto attiene alle caratteristiche costruttive prevalenti, si rileva che: l’unità immobiliare fa parte di un complesso edilizio a schiera di tre piani fuori terra.

La struttura portante è in c.a. con tamponature tradizionali in laterizio e malta cementizia, rivestite con parametro a faccia vista.

L’appartamento ha visuale diretta su tre lati, di cui uno su strada Via Paraggi.

Non sussistono, inoltre, cedimenti strutturali a vista né fessurazioni o situazioni di degrado significative.

Nel complesso, lo stato conservativo può definirsi mediocre.

Normativa urbanistica e regolarità edilizia: Il perito ha verificato che vi è corrispondenza tra la descrizione attuale e quella contenuta nel pignoramento. Non sussistono, inoltre, difformità o mancanza di planimetrie.

I beni pignorati sono, inoltre, conformi ai titoli edilizi.

Non sussistono procedimenti giudiziari pendenti sull’immobile, né vincoli storici, artistici o alberghieri.

Non ricorrono vincoli od oneri condominiali.

Valore e stima: Per la determinazione del valore di stima, il perito ha utilizzato il metodo sintetico – comparativo, basato sull’effettivo valore di mercato attribuito ad immobili analoghi nella stessa zona, rapportato allo specifico stato di conservazione, alle specifiche finiture e ad altri parametri fondamentali: destinazione dell’immobile, zona di ubicazione, epoca di costruzione, aspetto esterno, coefficiente di piano, consistenza dell’immobile, regolarità urbanistica e catastale e valore commerciale.

Il perito si è in particolare affidato all’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio), prendendo come riferimento un valore minimo di mercato di Euro 2.300,00 al mq.

Nella specie, tuttavia, sono stata effettuate delle detrazioni, dipese dalla circostanza che la costruzione del fabbricato risale a circa 13 anni fa e le condizioni generali sono mediocri. Pertanto, il valore è stato ridotto della quota di vetustà, che si aggira intorno al 20%, percentuale ritoccata in più considerato lo stato di conservazione dell’immobile, che ha determinato un valore arrotondato in Euro 1.800,00 al mq.

Utilizzando come base di calcolo la consistenza metrica rilevata in sito, corrispondente a circa 63,80 mq (SNR di circa 85,50 mq), considerata al 60%, si ha una superficie di circa 51,30 mq, che sommata alla superficie utile dà una superficie commerciale complessiva di circa 115,10 mq.

Moltiplicando tale misura per il valore arrotondato di Euro 1.800,00 al mq, si ottiene un valore complessivo di stima dell’immobile di Euro 207.000,00 (duecentosettemila/00).

E' possibile partecipare con un'offerta minima € 135.000,00; rilancio minimo € 5.500,00